政策夹缝里的4个买房故事

发布时间:2017-06-05 09:13:00

政策夹缝里的4个买房故事

资料整理  泉泉

 

广州:“3·17”、“3·30新政”连下,改善型买房需求受重创

广州市民胡先生想将自己名下的一套位于中心城区的90余平方米楼梯楼房产出售,在珠江新城另买一套电梯房。2016年8月,买家贺先生向胡先生支付订金后,双方签订了购房合同。然而让胡先生没有想到的是,贺先生在支付了订金后,却因资金问题而一直无法向胡先生支付尾款办理房产交易。

看着不断向上的房价,担心自己再等下去就换不起珠江新城的房子了,胡先生向贺先生提出中止购房合同。但贺先生却苦苦哀求,并表示原意加价购买胡先生的房子。“我心一软,决定继续把房子卖给他。”胡先生无奈地告诉记者,目前双方后续交易因贺先生个人问题仍未完成。

一天一个样的房价让胡先生再也坐不住了,无奈之下他又卖掉了名下另一套100多平方米的电梯房。“这套房子交易非常顺利,拿到钱后我立即打算在珠江新城购买一套总价500万元左右的房子。”胡先生说,在交完20万元的购房订金,准备网签时,恰遇“3·17新政”出台。

“3·17新政”调控力度极大。社保缴费年限“3年变5年”,单身群体限“1套”,符合资格的买家基数显著缩减;全面“认房认贷”后,二套最低首付由30%提高至50%,二套购房者“杠杆”已被大幅度削减,而改善型买家首付门槛被大幅提高。

由于胡先生与卖家孙女士以及中介签署三方购房协议时新政还未出台,且有转账凭证,他们的交易原本不受新政影响。问题出在卖家孙女士身上,“3·17新政”令她接下来没有了购房资格,她提出希望中止合同。胡先生考虑到房价天天变,没有答应孙女士的要求。

后来考虑到还能通过购买公寓解决孩子上学问题,孙女士并没有坚持要求中止合同。但让大家跌破眼镜的是,才过了13天,广州又紧接着出台“3·30新政”,新政要求“一手商服类物业(商铺、写字楼、公寓)只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这再次断绝了孙女士购买公寓的路。

买公寓受阻后,孙女士再一次有了中止与胡先生交易的想法。“现在双方处于胶着状态,后面仍充满不确定性。”胡先生无奈地表示。


扬州:国内楼市“限卖”政策最严厉城市

已经退休的老李最近经历了抢房无果的无奈。

3月初,他在扬州西区一家售楼处登记,销售员让他放心,88平方米的小户型之前并不抢手,应该能够买到。结果两天后的一个夜里,这家楼盘突然宣布开盘,1万元/平方米的房源在半小时内一售而空,老李却没有接到销售的电话。

扬州房价“陡涨”源于地价节节攀升。3月初,一个拍出了8000多元/平方米楼面价的地王项目,让市场涨价预期更加强烈。

411日,扬州楼市调控政策落地,在市区范围内,户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的,不得上市交易。此次“扬州版”调控将新房、二手房全面纳入“限卖”范畴,堪称目前国内楼市“限卖”调控系列中声色最为严厉的一个。

实际上,设置已购商品住房转让年限,被视为“斩断楼市流动性”的狠招。2017年3月全国两会期间,全国政协委员梅兴保曾经倡导过建立这种遏制炒房的“T+N”年交易制度。这种方式类似于股票的实施T+1制度,防止当天买卖炒作,梅兴保认为,房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易,可以极大地遏制房地产炒作。

“对我们刚需而言,调控是一个好消息,至少让大家紧张的情绪有个舒缓。”虽然抢房无果,但是老李这样表示。



北京:认房又认贷,首套变二套

在北京工作的刘女士,计划和一位单身好友集资,以刘女士的名义购买一套学区房,他们目前没有孩子要上学,这样做的目的仅仅是资产保值。

这是刘女士之前的计划:他们有本金240万元,再加上借款60万元,贷款300万元,足以购买一套总价600万元的学区房。

3月14日,刘女士签订了买卖合同,这套售价600万元的房屋,在两周之前、他们刚刚看到的时候挂牌价仅是550万元。刘女士认为,学区房的升值幅度很快会覆盖掉这50万元的涨价,最终决定购房。

签合同后3天,北京出台“3·17”调控政策,认房又认贷:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”

刘女士虽然在北京没有住房,但是她几年前已经在天津贷款购买了一套房,所以瞬间从首套变二套,资金结构也就变成了本金240万元,借款180万元,贷款180万元。

如果急需购房,这部分借款需要先让刘女士周边朋友通过信用贷借到,然后再通过把她现有天津的房产抵押贷款,换掉信用贷。但是综合盘算之下,多余借款支付的利息高达50万元。

刘女士觉得自己无实在力承担,最终放弃购房,和卖方协商解除合同。

“在这一轮限购中,较先被挤出的是那些高杠杆投资者。”易居研究院智库核心研究总监严跃进说。


雄安:建立新区消息一出,周边10个城区全部冻结房产过户

4月1日,中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的消息一出,房产投资客闻风而动。

尽管他们中不少人手提着数十万现金从天津等地连夜赶来,但是迎接他们的只有闭门羹。雄安新区三县的大大小小楼市中介早已关闭,雄安政府在3月份就已经冻结了当地市所有房产过户手续。

在北京工作的小李正好手头上有一些闲置资金,她先是关注雄安,发现雄安无房可买之后,又盯上了位于新区东北方向的霸州。她的逻辑是,霸州紧邻新区,1万元/平方米的房价虽然不算低,但买个两居室总价尚可接受。

通过查询网上成交记录可以发现,在2016年以前,霸州房价在5000元/平方米以内的水平,2016年大涨。而在新区宣布之后的几天内,一些房源报价直奔1.5万元/平方米。

然而,小李蠢蠢欲动的投机火苗,很快被新一轮的冻结过户政策浇灭。

继新区三县冻结全部房产过户,随后的五天之内,霸州、文安、任丘、定兴、保定市徐水区、清苑区、满城区、高阳县也纷纷出台楼市调控政策。最终,雄安新区周边10个城(区)形成了新的限购带,围堵投机者。


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